Гостиничный бизнес

Оценка гостиничного бизнеса позволяет определить рыночную стоимость действующего предприятия на конкретную дату с учётом его операционной деятельности, финансовых результатов и состава имущественных прав. В отличие от оценки гостиничного здания, здесь основное значение имеет способность бизнеса получать доход от размещения гостей и сопутствующего обслуживания после учёта необходимых расходов.

При оценке гостиничного бизнеса в Анапе и Краснодарском крае анализируют номерной фонд, загрузку, среднюю цену номера, выручку по каналам продаж, расходы на персонал и условия управления. Особое внимание уделяют сезонности и разграничению стоимости операционной деятельности, недвижимости, движимого имущества и прав использования бренда. Без определения состава оцениваемых активов и обязательств даже подробная финансовая модель может отражать стоимость не того бизнеса, который является предметом оценки.

Что входит в стоимость гостиничного бизнеса

Перед расчётом необходимо установить, какие имущественные права и экономические выгоды относятся к оцениваемому предприятию. Гостиничный бизнес представляет собой организованную деятельность по предоставлению услуг размещения, для которой используются помещения, оборудование, персонал и управленческие ресурсы. При этом состав принадлежащего предприятию имущества может существенно различаться.

Гостиничный оператор на арендованной недвижимости ведёт деятельность с использованием помещений, которые ему не принадлежат. Экономическая ценность такого бизнеса зависит от условий аренды, операционных результатов, используемого оборудования и иных прав, включённых в предмет оценки. Рыночная стоимость здания не может автоматически включаться в стоимость оператора, поскольку соответствующий имущественный актив принадлежит другому лицу.

Собственник гостиничного здания, самостоятельно ведущий гостиничную деятельность, располагает иной структурой активов. В зависимости от задания оцениваемый имущественный интерес может включать недвижимость и действующий бизнес. В таком случае необходимо определить, какие экономические выгоды относятся к зданию, а какие формируются операционной деятельностью.

Отдельно рассматривают движимое имущество, используемое для обслуживания гостей, и права использования бренда. Их наличие может иметь значение для стоимости предприятия, но включение соответствующих составляющих должно определяться подтверждённым объёмом прав. Нельзя одновременно учитывать экономическую выгоду от актива в стоимости бизнеса и повторно прибавлять его стоимость без соответствующего обоснования.

Как загрузка, тарифы и каналы продаж формируют доход

Для гостиничного бизнеса принципиальна взаимосвязь количества доступных номеров, их фактической загрузки и средней цены размещения. Эти показатели позволяют оценить способность предприятия получать выручку от предоставления гостиничных услуг.

Высокая средняя цена номера сама по себе не свидетельствует о высокой доходности. Если увеличение тарифа сопровождается снижением загрузки, итоговые поступления могут измениться иначе, чем предполагает простое сравнение цен. Аналогично высокая загрузка при недостаточной выручке не обязательно обеспечивает привлекательный финансовый результат.

Выручку необходимо анализировать по каналам продаж. Различные способы привлечения и обслуживания гостей могут сопровождаться неодинаковыми расходами, поэтому одинаковые суммы поступлений не всегда формируют одинаковый экономический результат. Для оценки важно установить не только объём продаж, но и затраты, связанные с его получением.

Существенное значение имеет сезонность. Показатели наиболее активного периода нельзя автоматически распространять на весь год. При анализе необходимо сопоставить загрузку, среднюю цену номера и операционные расходы в разные периоды, чтобы определить, какие денежные поступления характеризуют устойчивую деятельность предприятия, а какие связаны с сезонными колебаниями.

Для более подробного понимания связи этих показателей с рыночной стоимостью полезен материал «Гостиничный объект: какие показатели доходности важны для оценки».

Как определяется стоимость гостиничного бизнеса по денежному потоку

При наличии подтверждённых финансовых сведений одним из значимых инструментов оценки может быть доходный подход. Его задача — определить экономическую ценность будущих денежных потоков, которые способен формировать оцениваемый бизнес при обоснованных условиях деятельности.

Для этого выполняют нормализацию денежного потока: анализируют фактические доходы и расходы, отделяют особенности отдельных периодов от устойчивых показателей и учитывают затраты, необходимые для продолжения эксплуатации гостиницы.

Особого внимания требуют три взаимосвязанных обстоятельства:

• Сезонность доходов. Расчёт должен учитывать изменения загрузки и тарифов на протяжении года, а не опираться только на наиболее успешный период.
• Необходимый ремонт. Поддержание помещений и оснащения в состоянии, соответствующем принятой модели эксплуатации, может требовать дополнительных вложений. Если такие расходы не учтены, доступный денежный поток может быть завышен.
• Вознаграждение управляющего. Экономический результат гостиницы необходимо рассматривать с учётом затрат на управление. Если соответствующие функции выполняет собственник, отсутствие отдельного платежа не означает, что управленческая деятельность не имеет экономической стоимости.

Нормализация позволяет получить более обоснованное представление о способности бизнеса формировать доход. При этом она не должна превращаться в произвольное улучшение финансовых показателей. Каждое существенное изменение фактических доходов или расходов требует объяснения и подтверждения.

Стоимость гостиничного бизнеса нельзя рассчитать прибавлением годовой выручки к стоимости гостиничного здания. Выручка отражает поступления от деятельности за определённый период, тогда как рыночная стоимость бизнеса зависит от экономических выгод после необходимых расходов, их устойчивости и состава оцениваемых прав.

Какие документы и сведения необходимы для оценки

Основу расчёта составляют подтверждённые сведения о деятельности гостиницы. Информация о номерном фонде позволяет определить масштаб оказываемых услуг и сопоставить его с финансовыми показателями. Данные о загрузке и средней цене номера необходимы для анализа выручки, а распределение поступлений по каналам продаж помогает установить связанные с ними экономические условия.

Сведения о расходах персонала позволяют определить затраты на организацию обслуживания. Договоры управления необходимы для установления управленческих обязательств, условий вознаграждения и распределения экономических результатов между собственником и оператором.

Если предприятие использует арендованную недвижимость, условия соответствующих договоров имеют принципиальное значение для определения структуры бизнеса. При оценке предприятия, которому принадлежит гостиничное здание, дополнительно устанавливают, какие имущественные составляющие включены в согласованный предмет оценки.

Отсутствие достоверных данных о загрузке, выручке по каналам продаж или эксплуатационных расходах ограничивает возможность обоснованно определить денежный поток. В таких обстоятельствах необходимо разграничить подтверждённые показатели и расчётные допущения. Использовать предполагаемые характеристики типичной гостиницы вместо фактических результатов конкретного предприятия без обоснования недопустимо.

Результат оценки и пределы его применения

Результатом является отчёт об оценке с обоснованным выводом о рыночной стоимости гостиничного бизнеса или определённого имущественного интереса на установленную дату. В отчёте раскрываются состав оцениваемых активов и прав, использованные операционные показатели, расчётные предпосылки, существенные расходы и ограничения исходной информации.

Итоговая стоимость должна соответствовать выбранному предмету оценки. Стоимость гостиничного оператора, работающего в арендованном здании, нельзя отождествлять со стоимостью предприятия, владеющего недвижимостью. Аналогично стоимость бизнеса не является суммой стоимости здания и годовой выручки от гостиничных услуг.

Для подготовки оценки необходимо определить состав имущественных прав, дату оценки и структуру деятельности предприятия. Полезно заранее подготовить сведения о номерном фонде, загрузке, средней цене номера, выручке по каналам продаж, расходах персонала и договорах управления. Если в состав бизнеса входят недвижимость, оборудование или права использования бренда, их принадлежность и роль в оцениваемом имущественном интересе следует уточнить до формирования расчётной модели.

Такой подход позволяет получить обоснованный стоимостной вывод о действующем гостиничном бизнесе, отделив экономический результат предоставления услуг от стоимости недвижимости и иных активов, которые могут принадлежать разным собственникам.